Rapport sur le marché des patundshmëri en Albanie — Mai 2026

Vue d’ensemble

Le tregu i patundshmërive albanais a abordé le mois de mai 2026 avec un prix de vente médian national de €130 700 sur 11 773 shpallje à vendre avec prix affiché, et une médiane nationale de €1 400/m² pour une surface typique de 97 m². Le segment locatif affichait un loyer médian demandé de €600/mois, sur la base de 8 821 shpallje de location avec prix affiché et une surface médiane de 95 m². Les deux segments présentaient une part remarquablement faible de shpallje avec réduction de prix — seulement 0,13 % des shpallje à vendre et 0,39 % des locations avaient subi une baisse — mais parmi celles-ci, les réductions atteignaient en moyenne 15,7 % et 15,0 % respectivement, ce qui indique que vendeurs et propriétaires maintiennent largement leurs prix initiaux.

Prix

La médiane nationale à la vente de €130 700 s’inscrit dans un large intervalle interquartile : le 25e percentile des prix demandés se situe à €85 540, tandis que le 75e percentile atteint €225 200, reflétant la diversité des types de prona et des zones géographiques à travers le pays. En termes de prix au mètre carré, la médiane nationale de €1 400/m² est cohérente avec un marché encore bien en deçà des références d’Europe occidentale, tout en présentant des variations significatives selon la localisation et la catégorie d’actif.

Du côté locatif, la moitié centrale du marché s’étend de €450 à €900/mois, la médiane de €600 suggérant un point d’entrée relativement accessible pour les locataires dans la plupart des régions.

Par type de bien

Les appartements représentant 13 264 des quelque 17 908 shpallje actives à la vente — près de 74 % de l’inventaire total —, la médiane globale du marché est fortement pondérée par les appartements et doit être interprétée en conséquence.

À vendre :

• Appartements (13 264 shpallje) : prix médian demandé €118 000 à €1 394/m² — l’ancre volumétrique du marché.
• Maisons (1 468 shpallje) : médiane €360 000 à €1 363/m², reflétant des surfaces plus grandes et la composante foncière.
• Terrains (1 471 shpallje) : médiane €202 500 à un prix bien plus bas de €250/m², cohérent avec des parcelles non construites tarifées sur la surface totale.
• Locaux commerciaux (1 317 shpallje) : médiane €240 000 à €1 988/m².
• Bureaux (228 shpallje) : médiane €240 000 à un prix premium de €3 013/m², le taux au mètre carré le plus élevé de toutes les catégories à la vente.
• Entrepôts (130 shpallje) : médiane €280 000 à €922/m².

À louer :

• Appartements (7 453 shpallje) : médiane €550/mois — le moteur volumétrique du marché locatif.
• Maisons (886 shpallje) : médiane €600/mois, très proche de la médiane globale du marché.
• Locaux commerciaux (1 358 shpallje) : médiane €1 000/mois.
• Bureaux (1 089 shpallje) : médiane €900/mois.
• Entrepôts (246 shpallje) : médiane €2 250/mois, la médiane locative la plus élevée de toutes les catégories, reflétant les primes des espaces industriels.
• Terrains (79 shpallje) : médiane €1 500/mois.

Inventaire et nouvelles shpallje

Il s’agit du premier rapport de marché de notre plateforme pour l’Albanie ; la collecte des données de shpallje n’a débuté que récemment. Par conséquent, les niveaux d’inventaire fiables à l’échelle du marché et les tendances des nouvelles shpallje ne sont pas encore disponibles et seront communiqués à partir du mois prochain.

Où le marché est le plus actif

Tiranë domine le paysage des ventes avec 9 095 shpallje actives — plus de la moitié du total national — à un prix médian demandé de €139 800 (€1 449/m²). Durrës, la principale ville portuaire, se classe deuxième avec 2 203 shpallje à une médiane de €135 000 (€1 446/m²), presque à égalité avec la capitale sur la base du prix au mètre carré.

Les marchés côtiers de l’Adriatique et de la mer Ionienne affichent des primes notables. Vlorë (2 020 shpallje) affiche une médiane de €175 000 à €1 910/m², tandis que Sarandë (446 shpallje) — la porte d’entrée de la Riviera sud — demande une médiane de €173 545 à €1 754/m², soulignant une demande soutenue de la part des acheteurs nationaux comme des investisseurs internationaux.

Des points d’entrée plus abordables apparaissent à Golem (1 180 shpallje, médiane €82 560 à €1 209/m²) et à Kamëz (766 shpallje, médiane €84 000 à €903/m²), une municipalité péri-urbaine adjacente à Tiranë. Kavajë (975 shpallje) se situe dans la tranche intermédiaire à €108 420 (€1 450/m²), tandis que Korçë, dans le sud-est (193 shpallje), offre la médiane au mètre carré la plus basse des villes suivies, à €723/m².

Perspectives

Le paysage des prix demandés en Albanie en mai 2026 reflète un marché à deux vitesses : les zones côtières et la capitale maintiennent des valeurs élevées au mètre carré, tandis que les zones secondaires et péri-urbaines restent accessibles. Le taux quasi nul de réductions de prix dans les segments de la vente comme de la location témoigne d’une discipline tarifaire maintenue par les vendeurs et les propriétaires. À mesure que la collecte de données de la plateforme gagnera en maturité, les données de tendance mois par mois fourniront des signaux plus clairs sur la dynamique des prix et l’absorption de l’inventaire dans les mois à venir.